近年來，隨著國家層面對房地產市場發展方向逐步清晰化、規范化引導，租購并舉制度成為整個房地產市場發展新的指導思想，這也讓住房租賃成為市場廣泛關注的焦點領域。伴隨著城鎮化進程加速、城鎮居民家庭結構調整以及購房成本的攀升，中國住房租賃需求展示出強勁的基本面，在提供廣闊市場前景的同時，也為住房租賃運營模式和運營能力提出了更高的要求。

基于此，中國住房租賃行業輕資產模式的領導者百瑞紀集團聯合權威媒體克而瑞租售發布了首部《中國住房租賃行業輕資產運營白皮書》（以下簡稱《白皮書》），通過立足宏觀政策背景和市場背景，結合中國住房租賃行業格局結構及市場需求變化，深刻剖析中國住房租賃市場發展現狀，深入對比輕資產、中資產、重資產三種主流市場商業模式，以案例視角對輕資產運營模式進行角色洞察，科學研判保障性租賃住房對輕資產運營的機遇與挑戰，以及輕資產模式的發展前景，為輕資產運營企業規模化發展提供科學參考和運營建議。

百瑞紀集團寶貴的實踐經驗與克而瑞強大的行業數據系統及研究深度，使得《白皮書》更具權威性和指導性，幫助行業參與者更好把握新機遇，實現協同互補、健康發展的目標，助力行業發展。

一、多種有利因素疊加，中國住房租賃需求強勁

對于住房租賃市場的發展趨勢，《白皮書》認為，由于多種有利因素疊加，中國住房租賃需求強勁，特別是集中式公寓相較于分散式公寓管理效率更高、收費更加透明，品質和服務也更好。因此，集中式公寓需求將有明顯增加，未來機構化運營也存在較大發展空間。對于國家而言，需要更好地監管住房租賃市場，只有提高機構化率才能更好地規范住房租賃市場發展，這使得住房租賃市場對有著高效運營能力的企業的需求大大增加；同時輕資產模式由于具備連鎖化的經營管理能力，可快速擴大市場規模，這種優勢讓不少運營商轉變為輕資產模式“輕裝上陣”，這也將更有利于引領住房租賃市場規范發展。

相比美國和日本等市場發展成熟國家，我國的住房租賃市場起步較晚，整體呈現出租賃需求旺盛，政策體系不斷完善，市場向規范發展，金融端、土地端等支持力度加碼，專業化市場主體不斷增加的趨勢。隨著利好政策密集出臺，特別是2021年以來，中國住房租賃市場在土地供應、財政稅收、資本市場等各方面得到進一步政策支持，為長期積累管理經驗和社區運營技術的市場專業化租賃機構/企業提供了眾多合作機會。中國住房租賃企業的盈利模式與資產管理模式將得到進一步突破，住房租賃市場將進一步向機構化、規范化、專業化發展。

對于國家而言，需要更好地監管住房租賃市場，只有提高機構化率才能更好地規范住房租賃市場發展。目前，中國 TOP10集中式長租公寓管理規模約82.4萬間，遠低于美國、日本專業機構運營管理房間規模。因此，未來對于住房租賃市場來說，機構化的運營機構還存在較大的發展空間。

相較于分散式公寓市場的不穩定，集中式長租公寓則呈現穩健的增長。截至2022年二季度，TOP30集中式公寓累計開業規模達88萬間，同比增長25.2%，環比增長2.5%，

對比國內外輕資產發展路徑，國外住房租賃市場租賃需求旺盛、政策支持力度大，市場秩序規范，且通過運營能力和成本控制實現高租金收益，加之，高效的融資渠道助力住房租賃市場的可持續發展。

國內住房租賃市場政策體系不斷完善，市場向規范發展，金融端、土地端等支持力度加碼，專業化市場主體不斷增加。隨著國家保租房的大規模籌建、個人房源和二房東房源的入市，都將為市場化住房租賃企業尤其是專業化運營商提供了輕資本模式發展的藍海空間。

二、輕資產運營模式高門檻，對運營能力提出更高要求

《白皮書》認為，輕資產模式利用自己成熟的品牌價值、運營體系、產品標準和供應支持系統等，通過委托管理賦能給投資人，讓投資人以最小的成本，獲得成熟品牌和運營能力的最大價值。但與此同時，相對于重資產和中資產，輕資產更需堅守長期主義精神，更需提升自身的品牌價值、管理能力以及資源聚合能力。因此，輕資產模式管理輸出門檻較高，對“品牌力、產品力、連鎖運營管理能力以及獲客能力”的要求均比較高。

面向未來，隨著市場競爭加劇，輕資產運營是市場競爭加劇后分工專業化輸出的必然選擇，輕資產運營模式的運營商迎來新的發展機遇，也將是未來優質房企系公寓運營商品牌競爭力強化提升后的發展方向。

1. 輕資產的定義

目前，從長租公寓企業的商業模式來看，包含重、中、輕三種模式。按照目前官方發布的定義，輕資產模式是介于重和輕之間的中資產模式，存在資金等風險隱患。

而對于行業而言，《白皮書》總結了另一種輕資產的定義。并在書中對輕、中、重三種不同模式圍繞其資金投入、盈利點、優劣勢等進行分析，發現真正的輕資產模式是指通過品牌價值和管理體系輸出獲得管理收益，一般是公寓在后期運營體系成熟，品牌樹立后，代替中資產包租模式拓展規模。可以看到，輕資產運營的本質是持續、顯性化的價值輸出。

2. 偽輕資產與輕資產的比較

從《白皮書》中可以看到，目前市場上輕資產運營的合作模式有管理直營、委托管理和模塊化輸出。而市場上輕資產模式的參與者，早期以酒店、窩趣為代表，中期以魔方、泊寓為代表，如今越來越多的租賃企業看到了輕資產模式的優勢，開始布局輕資產的模式。

當然，目前市場上也同時存在“偽輕資產”模式，這種模式的資金需求較低，進入門檻也不高，主要以輸出運營管理經驗的租賃企業為主，雖然整體規模較大，但是利潤卻很低，盈利來源主要依靠管理費用，來源單一。在一些偽輕資產運營的長租公寓中，以長租公寓的運營方與投資方簽下對賭協議，承諾如果在委托運營管理后一定時間內達不到相應出租率和月租收入，就退還部分管理費用以及金錢補償等，但這種對賭的模式注定無法融入長期經營。

而真正的輕資產運營企業則更需要鍛造自己的核心競爭力，如：運營能力，市場占有率等，塑造良好的品牌形象和影響力，使得品牌成為承諾，成為保險，從而取得市場的信任。總體來看，輕資產模式門檻相對較高，但一旦突破規模、品牌以及運營能力的壁壘，后期經營起來，總體風險較小，營收和利潤的增長預期較好。

3. 輕資產運營的必要條件

《白皮書》總結了輕資產運營的四個必要條件，分別是品牌力、產品力、連鎖運營管理能力以及獲客能力。

其中品牌力是輕資產運營的基石，通過創造出獨特的品牌體驗感，讓顧客對品牌產生認同，同時對品牌形成偏好。良好的品牌形象同樣也是達成合作意向的敲門磚，而品牌力的形成需要輕資產企業堅持輸出穩定的規范化管理，并最終確保項目通過持續的精細化運營能力獲得良好的收益，為租客、投資方、輕資產企業發展構建良性循環。

而產品力，則是投入產出的保障。從租客角度來說，好的租住產品可以帶來良好的居住體驗，解決租客的居住痛點，從而提升租客的滿意度；對于投資人來講，擁有多條產品線和高品質房源，可以覆蓋不同場景的居住需求，有利于降低項目空置率，提升項目的續租率，從而帶來更好的收益。

運營管理能力和獲客能力也至關重要，輕資產要想做好，就需要建設標準化的運營體系和良好的管理能力，包括提升出租率、續約率、會員占比、客戶滿意度、拉新等營銷體系，以及擁有良好的收益管理、完善的人才管理和培訓能力等，提高管理效率，對整個體系的推動是最重要的。以窩趣為例，托管加盟方式有三種：在營托管、委托管理以及管理直營。通過托管前后收益對比數據，我們發現窩趣可以大大提高門店的運營效率和租金收益。

最后，獲客能力是變現的基礎，獲客能力的提升要注重在渠道和轉化兩端發力。渠道端通過各種方法獲得租客流量，比如各種中間渠道及OTA，線下客源的推廣、自有渠道建設以及管理，包括一些大客戶以及企業客戶，以及會員營銷等，來實現一定數量潛在租客看房；轉化端，通過良好的帶客看房體驗、營銷活動以及其他優惠措施，提高租客的帶看轉化率，從而提升出租率。

4. 行業中輕資產典型企業

通過對目前輕資產運營的長租公寓企業市場表現情況進行分析，目前在第一梯隊中僅有兩家，窩趣、樂乎開創了住房租賃企業的輕資產托管運營模式，在7年的時間中迅速擴大了管理房源規模，輕資產房源管理規模遠超其他長租公寓企業。在第二梯隊中，以魔方、泊寓、城家和瓴寓等頭部租賃企業為主，頭部租賃企業在資管分離的趨勢下，選擇開始進入輕資產運營的賽道，輸出品牌運營管理能力。

《白皮書》以在租賃住房輕資產領域深耕7年的百瑞紀集團為例，描繪了一個成熟、可靠、良性的輕資產運營企業的“畫像”。百瑞紀集團注重品牌、產品、服務的提升，不斷做好租客和資產持有者的服務，提升租客滿意度和資產價值，實現合作共贏。在體系的構建上，百瑞紀集團設計了一套一站式公寓運營管理體系?全鏈條運營體系，把控項目運營的每個節點，確保每個項目收益的最大化；在獲客渠道上，多渠道觸達消費者，降低獲客成本；在規模上，做大規模，降低邊際成本，體現更高生態價值。此外，窩趣是行業少有的國家級高新技術企業，以科技助力公寓運營降本增效。

三、依托保障性租賃住房，輕資產運營模式機遇與挑戰并存

政策性紅利，對于任何行業任何領域都是必須把握的機遇。住房租賃行業也同樣面臨巨大的政策性紅利，這就是保障性租賃住房。

隨著國家對租賃住房標準化統籌的腳步加快，運營的鏈接價值逐步凸顯，市場對輕資產運營需求也越來越多，但同時輕資產模式也面臨融資受限、無法享受資產升值紅利、運營能力要求高等挑戰。未來，“資產 + 運營商”的新模式將成為主流，基金與機構化運營商合作也將成為必然，REITs 長期穩定增長盈利亦可通過資管分離強強聯合，輕資產運營企業規模化發展迎來新的機遇。

1. 輕資產高度適配保障性租賃住房，創造出巨大發展機遇

《白皮書》認為，隨著2022年11月8日我國首個住房租賃基金在北京正式設立，這種依靠住房租賃基金的方式，成為探索形成新的可持續發展模式的一次有益嘗試。資金也在以各種方式涌入長租市場。在國家層面，存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，輕資產運營管理能力成為是否能真正盤活存量，提供有效租賃住房供應的通關法寶。存量物業以及資本都具備的情況下，輕資產運營模式與保障性租賃住房具備極高的適配性，輕資產運營模式成為各地保障性租賃住房完成的關鍵。

同時，必須注意到的是，保障性租賃住房的發展離不開一個優質的運營主體，行業中也不乏輕資產運營商與各地政府及國企合作成功的案例。對各地缺乏運營經驗的保租房資產方來說，與輕資產運營商合作是提高保租房運營效能的不二選擇。

2. 輕資產為同質化嚴重的園區發展突破瓶頸

同時，《白皮書》也指出，伴隨著存量市場的擴展，產業園區行業競爭愈發激烈。越來越多的園區敏銳地發現單單依靠自身很難在同質化嚴重的行業市場占有一席之地。這種情況下，窩趣開始以其自身深耕多年的運營服務經驗為依托，用專業力量幫助園區盤活存量資產，其運營邏輯深度貼合租住生活場景，在提升物業品質的同時，助力不動產資產保值增值，發揮物業更大的商業價值。

3. 輕資產運營的風險與挑戰

輕資產的核心優勢是以運營為核心的價值體系，但同時也面臨以下市場挑戰：無法享受資產升值紅利；對運營能力要求高，并且需持續積累；專業運營人才招聘難。輕資產運營企業應做好產品、服務、用戶運營、用戶體驗的精細化，并且深入到維度中做到分級迭代，將每一項維度形成延伸，然后觸及到用戶內心最為深處的需求體系中，同時，輕資產運營企業應加大人才隊伍、管理流程和品牌等軟實力的建設力度。總體而言，輕資產運營企業“輕”的是資產形態，“重”的是團隊、管理、科技和品牌等軟實力，唯有此，方能在市場上立于不敗之地。

4. 輕資產運營模式的創新探討

隨著市場對輕資產運營需求也越來越多，《白皮書》針對輕資產運營模式的創新發展也進行了探討。《白皮書》認為，租房公募 REITs 穩步發展，資管分離將會成為趨勢，未來，“資產 + 運營商”的新模式將成為主流；輕資產運營商存在角色轉變，從公寓運營商到多元業態的整合者，如：租賃社區綜合運營商或公寓運營商 + 社區商業運營商 + 聯合辦公運營商；隨著租賃群體基的擴大，客戶需求多樣性的增加，輕資產運營商聚焦細分賽道，塑造核心優勢。

隨著國家對租賃住房標準化統籌的腳步加快，運營的鏈接價值逐步凸顯，《白皮書》的最后，采訪了多位不同行業背景的從業者，針對輕資產運營模式，給出他們的寶貴思考，歡迎大家留言進行討論。

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免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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