2020年以來，有著深圳“后花園”之稱的廣東東莞樓市格局發生了巨大的變化。受到大灣區建設推進、品牌開發商積極進駐拿地、二手房交易流程優化及個稅征收方式調整等各項利好因素的促進下，2020年的東莞購房需求旺盛，房價出現上漲趨勢。
東莞在2020年6月的房價“漲幅首次超過深圳”。此后三個月（2020年7月至9月），東莞連續5次發布樓市新政嚴堵樓市“漏洞”。
深圳貝殼研究院預計，2021年東莞房地產市場有望延續2020年的上升趨勢，但是房價在2020年漲幅加快之后，短期的上升空間受壓，同時2020年出臺較為嚴厲的調控政策，市場降溫趨向理性，房價預期相對穩定。
東莞6月房價因漲幅超過深圳備受關注
從全年來看，據深圳貝殼研究院監測數據，2020年東莞新房共成交9.87萬套左右，其中住宅6.47萬套，同比增長33.6%，成交均價約2.4萬元/平方米，同比漲幅有所擴大。
深圳貝殼研究院監測數據顯示，2020年年初受到“疫情”影響，東莞新房市場十分低迷，一季度新房住宅成交不足6000套；隨著疫情防控成效顯著，二季度成交大幅回升，其中6月為7021套，為上半年的階段性高點。
深圳貝殼研究院的報告顯示，上半年東莞二手房較為活躍，出現外地人購買的現象，房價出現較為明顯上漲。根據深圳貝殼研究院數據顯示，3月-7月成交均價出現連續上漲，4月份突破2萬元/平方米，7月份量價達到新高。
值得一提的是，因東莞在2020年6月的房價“漲幅首次超過深圳”而備受關注。
東莞中原戰略研究中心發布的報告指出，近年來，東莞新房供求持續緊張，2020年上半年由于許多項目受疫情影響停工延工，供應處于空檔期，導致整體供應尤為緊張，創歷史新低。而需求方面，受疫情影響各大小區封閉式管理令二手房市場需求分流入一手房市場，加上央行放水帶來通脹預期，投資者進入樓市，整個住宅供求矛盾變尖銳，推動房價快速上漲，同時東莞本地自住和投資需求被全面激活，進場追漲；下半年地市持續火熱，樓市供需兩旺，但市場整體依然供不應求，供求比維持0.8，供求矛盾明顯。
根據深圳貝殼研究院監測，2020年東莞二手房總體處于上升期，全年成交突破4萬套，成交均價達2萬元/平方米以上，市場亦表現較為活躍。一是宏觀環境相對利好，上半年二手房不限購，需求釋放加快；二是近年東莞二手房交易流程優化、個稅征收方式調整，向成熟市場（如深圳）的趨勢發展，存在一些外地的購房需求進入東莞二手房市場的現象。但是，由于價格漲幅較快，7月25日及時出臺調控，二手房限購，市場快速降溫，下半年走勢較為穩健。
2020年東莞3個月5次出手調控樓市
2020年7月至9月，東莞連續5次發布樓市新政嚴堵樓市“漏洞”。
7月2日，東莞市發布《關于進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售、加強商品住房銷售價格指導、加強商品住房項目銷售監管。其中明確，同地區新房房價3個月漲幅不得超過10%，且同幢新房每套均價差不宜超過20%。
7月25日，東莞市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，調整商品住房限購政策，明確非本市戶籍居民家庭在東莞市購買第一套商品住房的須提供2年內連續1年以上社保證明；購買第二套商品住房的須提供3年內連續2年以上社保證明，暫停向其銷售第三套商品住房。此外，自該同志施行之日起在東莞行政區域內購買的商品住房須取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓。
9月3日，東莞市發布《關于進一步貫徹落實商品住房限購、限轉讓政策的通知》，明確2017年4月11日零時以前完成網簽的商品住房，無限轉讓年限要求；2017年4月11日零時至2020年7月24日24時期間完成網簽的商品住房，須取得不動產權證滿2年后方可交易轉讓（含贈與）；2020年7月25日零時以后完成網簽的商品住房須取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓（含贈與）。
9月11日，東莞市發布《關于防范兜售新建商品住房房源指標行為的提示》，明確任何以提供“獲取選房指標”“鎖定房號”“優先選房”服務為由收取金錢的行為，都涉嫌違法違規。
9月23日，東莞市發布《關于調整部分住房公積金貸款和提取規定的通知》，調整最高貸款額度。其中首套房最高貸款額度由120萬元調整為90萬元；二套房最高貸款額度由80萬元調整為50萬元。同時，增加購買外市二手房申請提取的條件。購買外市二手房應辦出不動產權證滿6個月方可申請提取。此外停止受理物業管理費提取。
3個月5次出手調控樓市后，據東莞中原戰略研究中心檢測數據，10月份東莞住宅成交約75萬平方米，環比下跌4%。不過，該月東莞住宅的成交量仍同比上漲77%，且創下近5年的同期新高。
2021年房價走勢穩健
從一級市場來看，東莞中原戰略研究中心數據顯示，2020年東莞公開出讓土地占地758萬平方米，合計建面2308萬平方米，同比2019年上升11%，政府推地加快。其中共計38宗商住地供應和成交，合計占地181萬平方米，建面539萬平方米，最終實際樓面地價為14119元/平方米（剔除配建），同比2019年上漲4%，溢價率方面達30%，略高于2019年。
庫存方面，東莞中原戰略研究中心報告顯示，東莞2020年住宅庫存及去化周期持續回落。截至2020年12月底，東莞住宅庫存套數24054套，庫存面積為298萬平方米，同比大幅下滑27%，市場供不應求，住宅庫存明顯告急。若考慮部分項目延簽及剔除老、舊項目庫存等因素，目前住宅庫存消化周期跌至歷史新低。按照過去6個月消化速度計算，12月底住宅庫存消化周期跌至低谷，縮短至3.6個月，同比縮短4.3個月，若考慮延簽因素影響，實際上目前庫存消化周期已跌至2016年以來低谷水平。
據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示，2020年全市百強房企數量穩步上升，全年共有30個百強房企入市，較上年新增4個，包括華僑城、金融街、首創和龍湖。成交面積排名前20中，百強房企占據13席。隨著2020年前海、世茂等房企在莞拿地，未來全市百強房企數量仍會持續攀升，“品牌格局”將越來越凸顯。
2020年東莞土拍市場火熱，各大房企紛紛布局東莞市場，加上廣東瓏遠集團、安徽交投、和記黃埔、新世紀等非百強房企積極入市，市占上漲明顯，做大市場蛋糕，導致百強房企市占率有所下滑，但仍占據半壁江山。
據深圳貝殼研究院預測，2021年東莞市場將保持活躍，房價走勢穩健。
宏觀方面，預期利好不減，一是2020年東莞提出南部九鎮未來全面對接和融入深圳先行示范區；二是東莞落戶政策寬松，人口有望持續凈流入，2020年9月實施的大專學歷可直接入戶（有效期至2025年8月）；三是大灣區建設，東莞處于廣深科技創新走廊的重要節點，同時受廣州、深圳兩個一線城市作用與驅動。
房地產方面，深圳貝殼研究院認為，2019-2020年品牌開發商積極進駐東莞，土地市場活躍、舊改與城市更新力度增強，既保障了有效供應、又提升了城市價值關注度；其次，東莞局部區域存在“一二手房價倒掛”打新現象出現，激活了部分購房需求。此外，東莞房地產發展趨向成熟，二手房市場占比氛圍較高（40%左右），新房與二手房流通機制較為完善。
深圳貝殼研究院預計，2021年東莞房地產市場有望延續2020年的上升趨勢，但是房價在2020年漲幅加快之后，短期的上升空間受壓，同時2020年出臺較為嚴厲的調控政策，市場降溫趨向理性，房價預期相對穩定。
