深圳房價要大跌？官方發布二手房參考價，3595個小區全部標價，普遍“打7折”！影響有多大？
千呼萬喚，深圳二手房價格參考機制終于落地。
2月8日，深圳住建局連發3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，并首次發布深圳住宅小區二手住房成交參考價格。根據價格表，深圳目前最貴的住宅小區單價為13.2萬元，涉及翡翠海岸花園、恒裕濱城花園二期、半山海景別墅等22個小區。“深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號和深圳市房地產信息平臺等網絡平臺發布。”深圳住建局表示，此舉是為了促進二手住房市場信息透明，理性交易。
定期公布二手房參考價
2月8日，深圳住建局下發《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》。該通知稱，為貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（深建字〔2020〕137號）有關規定，促進二手住房市場信息透明，理性交易，經市政府同意，深圳建立二手住房成交參考價格發布機制。該通知自發布之日起施行。同時，深圳住建局還發布了首份《深圳市住宅小區二手住房成交參考價格表》。
那么，參考價格是怎么來的呢？據介紹，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號和深圳市房地產信息平臺等網絡平臺發布。
需要注意的是，深圳住建局還對此次政策發布進行了要點解讀，具體如下：
一、建立二手住房成交參考價格發布機制的主要目的？
建立二手住房成交參考價格發布機制，是落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進二手住房市場信息透明，理性交易的重要舉措。
二、如何發布二手住房成交參考價格？
二手住房成交參考價格，由深圳市房地產和城市建設發展研究中心定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號和深圳市房地產信息平臺等網絡平臺發布。
三、二手住房成交參考價格是如何形成的？
深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。
四、二手住房成交參考價格有什么作用？
發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。
3595個小區價格透明化
深圳欲建立二手房價格參考機制的傳聞早就在市場風傳。尤其是近兩年，深圳二手房市場業主掛牌虛高、抱團漲價、反悔毀約等問題層出不窮。尤其是2020年年初疫情期間，深圳二手房市場不降反漲，更是讓一些剛需族驚呼“無力上車”。
然而，從住建局發布的首份發布成交價格參考表來看，深圳二手房價格似乎尚未高到讓人難以承受的地步。在有數據統計的3595個小區中，單價最低的是位于龍崗坪地的順景新村，單價僅為1.61萬，單價低于3萬的二手住宅小區共有105個。
不過，貴與便宜是相對的。深圳最貴的22個小區集中于南山蛇口地區，單價可達到13.2萬元。與此同時，共有256個小區單價超過10萬；447個小區單價在8萬至10萬之間，更多小區單價則集中在3萬至6萬之間，約有1900個。
針對此次深圳住建局發布的二手住房成交參考價格，市場普遍認為參考價低于市場掛牌價和成交價，高價豪宅和優質學區房“價差”尤其明顯。
以價格最貴的幾個小區為例來看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價是13.2萬，但在鏈家網上，這一小區均價被列為20.54萬元，目前掛出來的8套房子中，有6套單價不低于19萬。這意味著，深圳住建局給出的參考價幾乎相當于市場價的7折。再來看深圳的另一網紅小區——南山粵海華潤城潤府。目前深圳住建局的交易參考價也是13.2萬，而鏈家網上的小區均價卻高達19.32萬。目前掛出來二手房源中，有十幾套單價都在18萬以上，最高的甚至直逼20萬。換言之，華潤城潤府與太古城花園一樣，均呈現出折價7成的情況。參考價會倒逼房價下降嗎？
每有房價調控政策出臺，人們最關心的問題莫過于——房價會降嗎？有業內人士明確指出，市場大降價是不會發生的。
“本次政策沒有釋放需求，總不能指望業主會在供需不平衡的市場下7折賣房吧！”上述業內人士表示，此次政策的重點在于，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。也即是說，通過明確市場成交參考價來限貸，提高二手房首付比例，3成名額二手房首付或許提高到5成。
在此情況下，剛需置業成本更高，短期內會出現觀望期降低市場需求的情況。同時，傳統投資邏輯失效，經營貸、一次性付款再抵押的套路行不通，樓市熱錢流入減少，有助于政府控制樓市的盲目追漲。
但目前來看，深圳樓市只是中場休息。在深圳供應嚴重不平衡的長期背景下，業主還是占有優勢，提高資金門檻只會傷害弱勢一方。真正解決深圳房價問題還得從供給側解決，而不是限價、限貸，因為這沒從根本上釋放需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向媒體表示，深圳此次發布政策，具有非常好的導向。
第一、從深圳房地產市場發展情況看，二手房此前確實有過炒作，形成了房價哄抬等亂象。深圳此次政策，有助于房東和中介等理性定價，是促進二手房市場穩定的重要保障。這也有助于確保深圳2021年二手房價格的穩定和市場預期的穩定。
第二、二手房市場過去一直存在一個問題，即交易情況不清晰、不透明。深圳此次發布，說明后續將從信息公開等角度，不斷引導市場預期穩定，具有積極的作用，也是后續房地產長效機制的重要保障。
第三、十四五期間，一手房價格、二手房價格、租賃價格和土地價格將會建立更完備的價格披露制度，四個價格披露制度形成，將真正確保各地房地產長效發展。預計隨著深圳此次二手房價格數據披露后，全國其他城市也會積極跟進，值得期待。
（原題為《房價要大跌？深圳官方發布二手房參考價，普遍“打7折”》）
