在美國房價(jià)上漲和借貸成本飆升的雙重影響下，陣陣“寒意”已經(jīng)在美國樓市蔓延。
當(dāng)?shù)貢r(shí)間20日，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月成屋銷售總數(shù)年化錄得471萬戶，如除去疫情初期的異常值，該指標(biāo)創(chuàng)2012年9月以來新低，較去年同期下滑23.8%，環(huán)比下降1.5%，已是連續(xù)第八個(gè)月下降，為15年來的最長跌勢。
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家云(Lawrence Yun)表示，由于利率持續(xù)上行，房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，9月，30年期抵押貸款利率升穿6%，目前更是逼近7%水平，房價(jià)較高的地區(qū)尤為承壓，房屋銷量降幅更大。
美國房地產(chǎn)投資平臺(tái)淘沙找房CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人況麥克在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“利率在短時(shí)間內(nèi)如此快速上行在歷史上也非常罕見，這已打擊買家購買力和可負(fù)擔(dān)性，進(jìn)一步降低買方需求，也會(huì)更加減緩銷售。”
數(shù)據(jù)也顯示美國房屋交投活動(dòng)已顯著降溫。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin19日發(fā)布的報(bào)告，9月，新掛牌量較去年同期下滑22%，創(chuàng)2020年4月疫情初期以來的最大同比降幅。不少買家重新考慮購房計(jì)劃甚至退出交易，上月有6萬份購房合同被取消，相當(dāng)于當(dāng)月簽約量的17%，創(chuàng)下有史以來的第二個(gè)峰值。
明年30年期抵押貸款利率破10%?
據(jù)住房抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)20日更新的數(shù)據(jù)，30年期抵押貸款利率一路由年初的3.22%飆升至當(dāng)前的6.94%，為2002年3月以來的最高水平，距離破7僅一步之遙。
金融機(jī)構(gòu)Whalen Global Advisors主席惠倫(Christopher Whalen)甚至預(yù)計(jì)2023年美國30年期抵押貸款利率將飆升至10%。
“今年美聯(lián)儲(chǔ)加息步伐迅猛，而反映到抵押貸款利率會(huì)有一段滯后期，即便美聯(lián)儲(chǔ)決定在12月議息會(huì)議后暫停進(jìn)一步加息，30年期抵押貸款利率在明年2月時(shí)仍能輕松觸及10%。”他說。
為抑制40年高位的通脹，美聯(lián)儲(chǔ)年初至今已完成五次加息，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率上調(diào)至3%～3.25% 區(qū)間。據(jù)芝商所利率觀察工具(FedWatch Tool)，12月美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議上利率升至4.5%～4.75%的概率為74.1%。
Redfin經(jīng)濟(jì)研究部主管Chen Zhao表示，鑒于通脹仍然高企，美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)加息，這就意味著處于二十多年高位的抵押貸款利率在明年年中之前不大可能走低，而房貸利率是住房需求的主要?dú)⑹帧?jù)該機(jī)構(gòu)的測算，買家當(dāng)前月供已較去年同期大漲超過50%。他認(rèn)為：“樓市在回暖之前會(huì)繼續(xù)惡化。”
會(huì)崩盤嗎?
那么，美國樓市會(huì)否重演2008年時(shí)的崩盤呢?
況麥克表示，鑒于目前庫存仍然很低，房屋價(jià)格下降空間有限。“盡管未來一年內(nèi)，房價(jià)仍有可能下降，但目前的庫存水平僅是2008～2010年期間的大約四分之一，加上貸款政策嚴(yán)格，除非再發(fā)生嚴(yán)重的黑天鵝事件，幾乎不可能出現(xiàn)像次貸危機(jī)期間那樣的房地產(chǎn)崩盤。”他說。
NAR最新報(bào)告顯示，截至9月底，全美待售成屋為125萬套，較去年同期下降0.8%，環(huán)比減少2.3%。按照目前的銷售速度，待售成屋供應(yīng)量能支撐3.2個(gè)月，一般認(rèn)為，6個(gè)月的庫存供應(yīng)量反映市場供需平衡。在9月售出的房屋中，約有七成房屋上市時(shí)間不到一個(gè)月，市場上成屋平均待售時(shí)間僅為19天。
9月全美房價(jià)中位數(shù)為38.5萬美元，同比仍有8.4%的漲幅，連續(xù)127個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比上漲，為有史以來的最長漲勢。環(huán)比來看，房價(jià)在6月攀升至41.4萬美元的高點(diǎn)之后，已連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下滑。
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