今年上半年，房地產市場調控政策繼續(xù)積極抑制短期非理性需求，同時強調擴大并落實中長期“有效供給”。多城落實地方主體責任，調控力度持續(xù)升溫，房地產調控政策將在相當一段時期內保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。行業(yè)集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現。
另一方面，受到調控政策“一城一策”差異化因素，以及各線城市區(qū)域發(fā)展不均衡等綜合因素影響，上半年，仍有部分企業(yè)出現業(yè)績同比負增長，或者增幅明顯降低的現象。多家房企在中期報告中明確，將在房地產主業(yè)以外，探索文旅、長租、服務等多種新業(yè)態(tài)的業(yè)務增長模式。
多家房企業(yè)績同比正增長
8月20日，萬科企業(yè)股份有限公司公布2018年半年度報告。報告顯示，2018年1-6月，集團實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%;實現營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。
上半年萬科集團實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個城市的銷售金額位列當地前三。萬科在財報中披露，“加強現金流管理。面對持續(xù)深化的行業(yè)調控和日益趨緊的融資環(huán)境，集團堅持現金為王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在93%以上。”
同日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司披露期業(yè)績。上半年，該公司實現營業(yè)收入總額209.88億元，同比增長6.6%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤71.17億元，同比增長97.54%，基本每股收益為0.88元，同比增長91.3%。
不僅如此，在已經發(fā)布上半年業(yè)績的企業(yè)當中，保利地產、龍湖集團、泰禾集團等企業(yè)均有不同程度的增長幅度。僅僅遠洋集團、建業(yè)地產、SOHO中國等少數幾家企業(yè)業(yè)績同比下滑。
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至目前，合計超過50家房地產企業(yè)公布的半年報數據顯示(其中A股40家發(fā)布半年報，6家企業(yè)公布業(yè)績快報，港股也有10家公布)，除了部分轉型的中小企業(yè)外，超八成房地產企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。
業(yè)內分析認為，今年上半年土地市場整體供需關系逐漸改善，二線城市仍然是房地產企業(yè)的主戰(zhàn)場。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速;住宅用地的成交量也繼續(xù)提升，溢價率繼續(xù)下降。龍頭房企銷售金額穩(wěn)步提升，銷售業(yè)績保持較高水平。
“由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。從已經公布業(yè)績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業(yè)務依然是房地產的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體來看，從此次房地產企業(yè)半年報數據看，是房企收獲最豐收的半年報。“龍頭房企由于布局合理，加速轉型，其業(yè)績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅，而且，呈現出‘房企越大漲幅越大’的態(tài)勢。”
上半年融資成本走高
上半年，房地產市場的整體成交量及價格持續(xù)上升，但由于房地產調控措施及流動性緊縮，市況出現疲態(tài)。各個區(qū)域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續(xù)下降但趨向回穩(wěn)。二線及強三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴重。
8月22日，遠洋集團在上半年財務報告中披露，期內遠洋集團營業(yè)額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11%;截至2018年6月30日止6個月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元(2017年上半年為人民幣4.71億元)。遠洋方面表示，上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。
值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內集團支銷的融資成本約為人民幣135300000元，而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動主要由于期內產生融資成本總額(扣除開發(fā)中物業(yè)的資本化部分)出現變動所致。
張大偉分析表示，隨著信貸市場的調控持續(xù)，房地產企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，房地產企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。“在規(guī)?；偁幐窬直尘跋?，房地產企業(yè)對資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。”
“另一方面，隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產市場，房企融資難度越來越大。”他認為，“在調控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁，也推動了房地產企業(yè)的融資需求。”
根據今年上半年業(yè)績數據，華僑城、華潤置地等企業(yè)上半年負債水平均有不同程度上升。作為資金密集型行業(yè)，地產上的融資途徑基本包括股權融資、銀行貸款、境內發(fā)行公司債券、境外發(fā)債、非標融資等等。然而，在金融去杠桿以及監(jiān)管趨嚴的大環(huán)境下，房企的融資渠道越來越少。
與此同時，受經濟形勢及市場環(huán)境的影響，傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢，融資成本持續(xù)走高成為常態(tài)。據市場機構統(tǒng)計，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經普遍超過10%。
業(yè)務模式多元化提速
今年下半年，企業(yè)方面普遍預計整體經濟穩(wěn)中有進，房地產行業(yè)調控持續(xù)，整體供求關系改善，銷售價格將趨于穩(wěn)定。一二線城市調控將從“控需求”轉為“增供給”，保障土地中長期供應，進一步落實“有效供給”。同時，城鎮(zhèn)化、改善需求、家庭結構變化等趨勢將帶來對質量及中高端住宅產品需求的增長。
一位市場分析人士認為，在融資管控、貨幣緊縮的背景下，行業(yè)馬太效應急劇增強，企業(yè)的規(guī)模與效率成為行業(yè)內資金分化的最主要因素。土地市場的火爆、企業(yè)間收并購的加劇以及上半年各大房企提倡的快周轉策略，無不反映出行業(yè)目前一個共識：規(guī)模與效率決定生死。
事實上，多數房企在繼續(xù)追求規(guī)模效應的同時，也開始多領域業(yè)態(tài)模式的探索。例如，上半年招商蛇口布局新業(yè)態(tài)，大公寓、大健康、大文創(chuàng)多點開花，轉型成效初步顯現。管理規(guī)模總計約90萬平方米，實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。
此外，藍光發(fā)展也表示，公司秉承“人居藍光+生命藍光”雙擎驅動的頂層戰(zhàn)略架構。在人居藍光方面：以“地產金融+文化旅游+現代服務業(yè)”為核心基礎產業(yè)，圍繞地產核心主業(yè)，形成以文化旅游及現代服務業(yè)為主體架構的同心多元化產業(yè)生態(tài)鏈，由傳統(tǒng)房地產企業(yè)向新經濟下的新型房地產企業(yè)轉型。
2018年，華潤置地也提出城市綜合投資、開發(fā)與運營商的定位，繼續(xù)積極探索創(chuàng)新型業(yè)務，促進多業(yè)態(tài)間的協(xié)調發(fā)展。希望更好地響應消費者、政府、合作伙伴等各方的多元需求，確保業(yè)績穩(wěn)定增長，實現價值創(chuàng)造和多方共贏。
業(yè)內認為，近幾年將是行業(yè)洗牌、奠定未來格局的關鍵時期。除開發(fā)主業(yè)外，標桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業(yè)務增長點和轉型方向，加速布局養(yǎng)老、長租公寓、物流、聯合辦公、健康等領域。
當下行業(yè)內過剩的傳統(tǒng)開發(fā)能力與人民美好生活需要的不匹配，決定了未來“主業(yè)有規(guī)模有效率，新業(yè)務能運營懂服務”的房企將具備更強的生命力。上述分析人士表示，“行業(yè)內競爭持續(xù)激烈，弱肉強食、分化加劇，企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項動作也將持續(xù)。此外，行業(yè)轉型提速，房地產相關多元化領域具備可增長的盈利空間。”
